平成19年欠陥住宅を正す会消費者シンポジュウム共同討議資料
マンションの欠陥についての
損害賠償の法律関係
欠陥住宅を正す会
専門委員 中井 洋恵（弁護士）
１．共用部分と専有部分の区別
（※共用部分か専有部分かで請求者が異なる。）
(1) 専有部分（法２条３項）
独立して住居などとして利用できる部分
専有部分の要件
① イ 構造上の独立性
一棟の建物で、建物の構造上、壁や床、天井、扉などによって他の部分と明確に区分できること。 ロ 利用上の独立性
独立して住居、店舗、事務所または倉庫など建物として利用できること。
② 建物の付属物（専有部分に付属する設備等）
③ 付属の建物（倉庫、ガレージ等）
(2) 共用部分（法２条４項）
① 専有部分以外の建物の部分
法定共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分。 法４条１項）
規約共用部分（法４条２項）
② 専有部分の中にない建物の附属物
法定共用部分
規約共用部分（法4条1項）
③ 管理規約によって共用部分と定められた 付属の建物 |
２．具体例
 外壁、屋根、屋上部分
マンションの出入口、廊下、階段室、
エレベーター、ロビー
バルコニー、ベランダ、ルーフテラス
最高裁昭和５０年４月１０日 非常用通路としての機能、躯体である。
規約で専用使用権を設定
集会所、管理事務室、管理人室・・・規約共用部
倉庫、車庫・・・管理規約で決まる。
区画部分（壁、柱、床、天井） 争いあり 壁心、躯体、
 上塗り
Ｑ 断熱材は？防音材はどうか。
専用部分内にある専用部分のための枝管
窓枠、窓ガラス 規約
３．補修行為
(1) 専用部分の補修
当該区分所有者の責任と費用で可
他の区分所有者の共同の利益に反しない限度（法６条１項）
補修工事をするために共用部分や他の区分所有者の専有部分を使用することができる（法６条２項）。
使用によって損害を与えた場合には償金を支払わなければならない（同条但書）。
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４．欠陥があったときの請求方法
(1) 請求者
専有部分・・・区分所有者
Q 共用部分・・・管理組合ができるか?
平成14年改正 法26条2項で「管理者は共用部分等
について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について区分所有者を代理する。」規定の新設で、管理者（理事長）が原告となることが可能になっ
た。
但し、規約もしくは集会の決議が必要（26条4項）
★ 従って、共有部分に欠陥が見つかったとき
の損害賠償請求は管理組合の理事長
が行う。
共用部分の補修に関する損害賠償を区分所有者
個人でできるか。
～管理組合が協力してくれない。～
① 保存行為として可能か（18条1項但書）
現状維持行為の範囲に入らないのではないか。
② 専有部分の修理のための使用と構成できない
か（6条2項）
共用部分を変更する行為は難しいのではないか。
③ 共有持分割合の請求 （法務省民事局参事官吉田徹編著「一問一答・改正マンション法」）
但し、管理者がすでに損害賠償請求訴訟を提起した場
合・・・各区分所有者は別に訴訟を提起できなくなる。
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〔判例に現れた構成〕
① 建物の 価値の減価（福岡地裁平成3年12月26日。
防音性能不足 下落額に証拠がない棄却、福岡高裁平成18年2月9日 外壁の落下。但し補修済み 最大247万2089円の損害賠償を認めた。）
② 慰謝料（上記福岡地裁判決25万円）
③ 解除
売買の目的を達成できない場合
区分所有者個人で調査や補修は困難
⇒ 解除を広く認めてはどうか。少なくとも、
立証責任は転換すべきではないか。
区分所有者が不具合事象を主張
⇒ 業者が適正な施工を行ったことや、
その不具合の原因が別にあることを立証すべきではないか。
・大阪高裁平成11年9月17日
眺望を宣伝文句に売却したマンション完成後に
眺望が妨げられていることが判明したケース
・東京地裁平成17年12月5日
シックハウス
JAS基準を満たしている旨の宣伝
契約の解除を認めた。
※ 調査費用を管理組合や他の区分所有者に
請求できるか、立て替えられる資力があるか。
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